Investire nella casa ha un senso? E’ possibile guadagnare tanto dagli affitti? Tutti sanno che affittare casa è un modo per generare un reddito, magari di sostentamento. Se si prendono alcuni accorgimenti, però, è possibile raggiungere obiettivi migliori e guadagnare cifre considerevoli.

In questo articolo offriremo qualche consiglio per ottimizzare l’investimento sulla casa, e trarre il massimo possibile dalle locazioni.

Investire nella casa nel 2018: problematiche e opportunità

In televisione ogni tanto si ascoltano notizie sul mercato immobiliare. In genere, pessime notizie. Il “real estate” (questo è il termine con cui è conosciuto in tutto il mondo) non se la passa bene in Italia. Il mercato viene da una profonda crisi e da un calo generalizzato delle vendite, e ancora non si è ripreso del tutto. Dopotutto, quando scoppia un periodo di recessione il mattone è il primo a farne le spese e a soffrire di più. Il caso italiano, però, ha delle particolarità che non si riscontrano in altri paesi, e che rendono la situazione apparentemente più nera di quanto ci si possa aspettare.

La questione ruota principalmente intorno alle tasse sulla casa e al loro valore… Catastale. Le tasse sulla proprietà in Italia sono molto alte, o almeno hanno subito un aumento negli ultimi anni. A dire il vero, di recente la situazione è leggermente migliorata, visto che è stata eliminata l’IMU sulla prima casa, ma il problema resta. Risultato? Chi vorrebbe investire nella casa, magari per farne una rendita, in alcuni casi ci rinuncia per il timore del carico fiscale.

Va considerata poi la questione del valore catastale. Le case (tutte le case) hanno subito un aggiornamento del loro valore catastale. Ciò ha causato alcuni spiacevoli inconvenienti. In primo luogo, ha provocato l’aumento dell’ISEE. Secondariamente, ha determinato un aumento delle tasse sull’acquisto, che in alcuni casi sono calcolate proprio sul valore catastale.

Questi elementi farebbero pensare che oggi, a 2018 inoltrato, acquistare casa non convenga. Ebbene, si tratta di una conclusione sbagliata. Al netto di queste problematiche, che pure contano, investire sulla casa non è mai stato così conveniente. E il motivo è semplice: i prezzi si sono abbassati. Nello specifico, si sono abbassati del 25% rispetto al 2010. Un indubbio vantaggio per chi compra.

Il consiglio, quindi, è di investire nella casa a lungo termine. Non acquistare per vendere a stretto giro, dal momento che il prezzo, almeno per ora, non dovrebbe recuperare terreno. Bensì, acquistare per viverci, oppure – e arriviamo all’argomento dell’articolo – per generare una rendita.

Va poi considerato un altro aspetto “fiscale”, ovvero le tasse sull’acquisto. Queste, al netto dei valori catastali, sono basse, se si rispettano alcune condizioni. Per esempio, se si compra con l’agevolazione prima casa. Ciò è possibile se non si è mai usufruito del beneficio e se non possedete altri immobili all’interno del comune in cui è situato l’immobile oggetto dell’acquisto. Ma badate bene: entro diciotto mesi dovrete spostare la residenza all’interno di quel comune (non necessariamente nell’abitazione acquistata).

La questione del dove

Occorre però sapere come fare. Dagli affitti è possibile guadagnare abbastanza, se non molto, ma è necessario prendere alcuni accorgimenti. In primo luogo, dovete scegliere il luogo (sempre se ne avete la possibilità e non siete vincolati a una località specifica). In genere, vanno preferite le città a ridosso dei grandi centri industriali. Il motivo è semplice: la domanda di alloggi è buona e il prezzo, non essendo la casa all’interno della città, è abbordabile. D’altronde, il fenomeno del pendolarismo è diffuso.

Un’alternativa, forse preferibile alla prima, è investire in una casa situata in una città universitaria. In questo caso, il prezzo è più alto ma la domanda è ancora migliore.

Consigli per un affitto sereno e profittevole

Affittare non è uno scherzo. Sono molti i rischi. Tuttavia, sono numerose anche le opportunità. A patto, però, di prendere questi accorgimenti.

Cedolare secca. Le tasse sugli affitti vanno ovviamente pagate. Nel caso pensiate di darvi al nero, cambiate al più presto idea. In primo luogo, perché è moralmente sbagliato. Secondariamente, perché oggi i controlli sono più serrati che in passato (e le sanzioni salatissime). Terzo, perché le tasse sulle locazioni sono state di recente abbassate. Il riferimento è, ovviamente, alla cedolare secca. Questa è addirittura al 10% per le locazioni di appartamenti situati in comuni ad alta densità abitativa (condizione in cui si trovano buona parte delle città italiane). Dunque, ricordatevi di optare per la cedolare secca quando compilate il contratto.

La scelta dell’inquilino. E’ la questione più importante di tutte. D’altronde, è proprio l’inquilino a garantirvi la rendita. Quale inquilino scegliere? Non esiste un identikit. Tuttavia, assicurate che abbia il reddito necessario a pagare regolarmente il canone. Anche perché è davvero difficile recuperarlo, nel caso il “locatario” si rivelasse insolvente. Certo, le vie legali sono sempre percorribile, ma sono lente e colme di insidie, soprattutto se tra gli abitanti della casa c’è qualche categoria protetta. Per tutelarvi, chiedete una cauzione di almeno un paio di mesi e inserite la clausola che vi permette di stralciare il contratto in caso di insolvenza.

Affittate le camere. Se volete veramente guadagnare con gli affitti, locate non l’intera abitazione bensì una camera per volta. Il guadagno potrebbe anche essere doppio. Ciò è più facile se il vostro “target” è rappresentato dagli studenti, mentalmente disposti a dividere la casa con altre persone. Per questo motivo investire in una casa sita in una città universitaria rappresenta una  scelta saggia. Se del caso, operate qualche lavoro di ristrutturazione in modo da ricavare una camera in più. A volte, basta semplicemente innalzare delle pareti in cartongesso, intervento che richiede tra l’altro un titolo abilitativo blando (la CILA).

Gestite l’inquilino con cordialità e fermezza. Può sembrare brutto o spiacevole, ma l’inquilino va gestito. O meglio, va gestito il rapporto con l’inquilino, specie se non avete compiuto la migliore delle scelte. Cercate di dimostrarvi sicuri di voi stessi, e per nulla disposti a scendere a compromessi. Alcune tipologie di persone sono abituate a chiedere, magari con insistenza, o a pretendere. Mettete fin da subito le cose in chiaro. Tuttavia, evitate se possibile lo scontro. La normativa italiana, infatti, tutela l’inquilino almeno quanto il proprietario.