Sono sempre di più gli italiani che decidono di comprare casa all’estero. I motivi sono i più vari, ma il principale risiede nelle opportunità di investimento, vere o presunte, che l’investimento immobiliare al di fuori dei confini nazionali può porre in essere.
E’ davvero così? Comprare casa all’estero rappresenta realmente una opportunità di investimento o è solo un rischio? Per capirlo dobbiamo analizzare la questione in tutti i suoi aspetti: finanziari, economici, fiscali. Il tutto senza perdere di vista una piccola grande verità: il “mondo” immobiliare è vario e vasto, e ogni paese presenta le sue specificità.
Le finalità dell’investimento immobiliare all’estero
In questo articolo parleremo, ovviamente, di investimento speculativo, ovvero realizzato con l’idea di un ritorno economico più immediato possibile. Prima di partire con un’analisi approfondita dell’argomento, è bene menzionare l’altra faccia della medaglia, ovvero la finalità che nulla ha a che vedere con la speculazione: comprare casa all’estero per… Viverci.
E’ una soluzione scelta da molti, soprattutto pensionati che sono attratti dal minor carico fiscale sui redditi da pensione. Le mete più gettonate, da questo punto di vista, sono il Portogallo e l’Ungheria, considerate generalmente tranquille, apprezzate per il basso costo della vita. Ovviamente, se si parla di investimento immobiliare a fine speculativo e non abitativo le valutazioni sono completamente diverse.
Soprattutto, sono diversi gli obiettivi. Chi vuole “guadagnarci”, in genere compra casa all’estero per…
Affittarla. E’ la soluzione più efficace e rapida. Ovviamente, non tutte le case e non tutte le città si prestano a questa scelta. Anche perché vanno considerati numerosi elementi come la presenza di università e di industrie, il carico fiscale sui redditi da locazione, il canone medio. E’ il risvolto della medaglia: comprare casa dove il costo della vita è basso rappresenta un vantaggio, ma ciò si ripercuote anche sulle locazioni. Tuttavia, se si scelgono i paesi dell’Europa Occidentale in genere i canoni si pongono al medesimo livello dell’Italia.
Rivenderla a prezzo maggiorato. E’ il classico trading immobiliare. E’ più difficile da realizzare di quanto si possa immaginare. Anche perché sono numerosi gli elementi da prendere in considerazione prima di fare una scelta. Innanzitutto, le condizioni del mercato immobiliare. E’ ovvio: per sperare in un surplus che ripaghi gli sforzi, è necessario che il mercato sia in crescita. Possibilmente, che sia in crescita da una posizione di profonda recessione. In questo modo, i prezzi manterranno un margine di miglioramento a lungo. Occhio anche al carico fiscale, e in particolare alle tasse di acquisto e alle tasse per il trading immobiliare che in alcuni casi (come in Italia) sono stabilite dall’ordinamento e sono pure salate.
Affittare e rivendere. E’ una via di mezzo, che prevede la locazione per qualche anno e la vendita successiva. E’ la scelta migliore, anche se in questo caso la platea di paesi e città adatte allo scopo si riduce. Affinché questa alternativa si riveli veramente redditizia, infatti, sono necessarie tutte le condizioni che abbiamo sommariamente descritto poco fa.
Cosa considerare prima di comprare casa all’estero
Prima di fare questo importante passo che, è bene specificarlo, non è né agevole né comodo, è necessario studiare bene le varie opportunità, vagliando tutte le ipotesi alla luce di determinati criteri. Ecco i più importanti.
Trend del mercato immobiliare. E’ la cosa più importante da conoscere. Se avete in mente di investire in un dato paese, studiate il mercato immobiliare dal punto di vista “macro”. Non si tratta solo di dare un’occhiata ai prezzi medi e operare un confronto con l’Italia. Anzi, non è necessariamente questo il primo aspetto cui guardare. Il parametro più importante è il ritmo di crescita, tanto dei prezzi quanto delle transazioni in sé. Infatti, una casa non costa mai “troppo”, se nel giro di due o tre anni si rivaluta del 15-20%. In alcuni paesi questa dinamica è consolidata o appena iniziata, quindi segnalano ottimi margini per il surplus. Pensiamo a quei paesi che hanno vissuto una fortissima recessione e adesso stanno crescendo a un ritmo superiore all’Italia. Un esempio? La gettonatissima Spagna.
Prezzo delle case. Ovviamente, anche il prezzo va studiato con cura, a prescindere dalla direzione del mercato. Il motivo è semplice: il budget. Per quanto denaro possiate avere, o per quanto denaro riusciate a farvi prestare da una banca, è molto probabile che non possiate permettervi una casa in centro a Londra (dove un metro quadrato può costare anche 20.000 euro, 15 volte più che in Italia). Il consiglio è di cercare vie di mezzo, ovvero contesti dove i prezzi sono bassi ma dove le opportunità “economiche” (ne parleremo tra un po’) sono comunque buono. La ricerca sarà certamente lunga, ma porterà i suoi frutti.
Pressione fiscale. Altro aspetto importantissimo. Le tasse possono erodere buona parte dei rendimenti, degli utili, dei guadagni etc. Ciò vale per tutti gli investimenti ma soprattutto per quello immobiliare. Il motivo è semplice: gli immobili costituiscono l’asset più “aggredibile” dal fisco, proprio per il loro carattere di fissità. A differenza del denaro in un conto corrente, l’immobile non può sfuggire. Dunque, il consiglio è di studiare bene la disciplina fiscale, soprattutto in merito a: tasse per l’acquisto, tasse per il possesso, tasse sul capital gain, tasse sui rifiuti e sui servizi.
Economia della città. E’ un aspetto importante per quanto spesso trascurato. Ragionare in questi termini, infatti, vuol dire praticare l’arte della lungimiranza, proiettarsi al futuro – sia prossimo che remoto – visualizzare istantaneamente i rischi e le opportunità che un investimento può determinare da qui ai prossimi cinque o dieci anni. Il consiglio è di scegliere solo città che godano di un minimo di vitalità economica. In primo luogo, perché ciò favorisce le dinamiche delle transazioni e dei prezzi. Secondariamente, perché le opportunità di locazione sono più elevate e più redditizie. Se per esempio avete in mente di guadagnare le locazioni, dovreste optare per un immobile sito in una fiorente città universitaria o per una zona industriale, dove magari lavorano o lavoreranno molte persone provenienti da fuori.
Investimento immobiliare estero: pro e contro
Dopo aver analizzato tutti gli aspetti del comprare casa all’estero “per guadagnarci” possiamo fare il punto, parlando specificatamente dei pro e dei contro di questa scelta. Partiamo dai vantaggi
Reale opportunità. Non c’è dubbio. Se organizzato con cura, l’acquisto di un immobile all’estero può rappresentare motivo di rendimento. Anche perché, come abbiamo visto, si può guadagnare in molti modi: affittando, facendo trading, affittando e vendendo etc. Ovviamente, è una pratica che comporta dei rischi considerevoli, soprattutto legati a una cattiva scelta. Dunque, se avete a disposizione tempo e denaro, provateci… Ma con attenzione.
Relativa facilità. Ovviamente non si parla, in questo caso, di investimenti in Sud America o Asia, bensì in Europa. Da questo punto di vista, è tutto relativamente facile. Lo è sotto il profilo burocratico e lo è anche sotto il profilo culturale. Acquistare un qualsiasi bene, casa compresa, in un paese comunitario è quasi come acquistarlo in Italia. D’altronde, vige la piena libertà di movimento per persone e merci. Ci sono comunque degli ostacoli “occulti” di cui daremo contezza tra un po’.
Ma passiamo agli svantaggi. Ecco i tre principali.
La lingua. Il problema non sussiste, evidentemente, se padroneggiate perfettamente la lingua del paese dove intendete comprare. Tuttavia, negli altri casi le difficoltà possono essere numerose, e lo stesso dicasi per le conseguenze. Anche perché molte attività preliminari o concomitanti all’acquisto impongono una relazione dialettica con enti e istituti, in cui è d’uopo (giustamente) un linguaggio tecnico. Per esempio, ammesso che sappiate parlare lo spagnolo fluentemente, sareste in grado di capire un contratto di finanziamento bene come un contratto di finanziamento italiano? Probabilmente no. La lingua, inoltre, può rappresentare un ostacolo anche in fase di trattativa per il prezzo, con conseguenze che sono facilmente immaginabili.
Scarsa conoscenza del contesto. Tutte le città, e persino i quartieri, sono soggetti a dinamiche proprie. Conoscerle apre la strada all’individuazione delle migliori occasioni e alla stipula di ottimi affari. Peccato che sia raro conoscere tutto del luogo in cui si intende acquistare casa.
Status di straniero. Sia chiaro, l’ideologia o peggio il razzismo non c’entra assolutamente niente. Tuttavia, in alcuni paese acquistare da stranieri può essere problematico. In genere, capita in quei paesi in cui non è avvertita come pressante la necessità di investimenti diretti esteri. Il riferimento è ad alcuni stati emergenti (come quelle dell’Est Europa). In tanti altri, invece, vige un certo scetticismo. Le motivazioni sono ovviamente di tipo economico, e nello specifico una supposta difficoltà a intraprendere azioni del recupero credito. Ciò si riverbera sulle possibilità di finanziamento. Se per esempio volete chiedere un mutuo a una banca Spagnola, se non siete come minimo residenti potreste incontrare svariati problemi in quanto l’istituto, in caso di insolvenza, non può pignorare i beni in Italia (non senza provvedimenti specifici).
Comprare casa all’estero: qualche consiglio
Comprare casa all’estero non è affatto semplice. Non lo è nella sua fase preliminare, ovvero la ricerca dell’immobile, non lo è nella sua fase concreta, ovvero la finalizzazione della transazione. Per questo motivo, è bene offrire qualche consiglio “particolare”.
Prendersi tutto il tempo necessario. La fretta è una cattiva consigliera. Lo è sempre, a maggior ragione quando si sta per decidere dei propri soldi. Dunque, è bene prendersi tutto il tempo che ci vuole. Anche perché, pure con la finalità del trading immobiliare in testa, l’acquisto di una casa è sempre un investimento come minimo a medio termine. Non abbiate fretta.
Scegliere in base a criteri economici e solo a quelli. Sembra una regola banale, ma è molto facile disattenderla. Molto spesso, anche in presenza di finalità puramente speculative, si tende – forse inconsciamente – ad acquistare una abitazione perché “è bella” o la zona è “incantevole”. Ebbene, questi sono criteri che vanno presi in considerazione solo da compra la casa per abitarci, non per guadagnarci su. Abbiate sempre in testo l’obiettivo finale.
Affidarsi agli esperti. Per quanto possiate veramente impegnarvi, e adottare tutte le precauzioni necessarie, è sempre difficile comprare casa all’estero. Il rischio che si riveli un investimento fallimentare è sempre dietro l’angolo. Il consiglio, quindi, è di affidarsi almeno parzialmente a degli esperti. Meglio se inseriti in un contesto associativo. Sono tante le società che offrono consulenza e assistenza a chi vuole acquistare casa all’estero. Molto spesso accompagnano il cliente il tutte le fasi: ricerca, trattativa, richiesta e ottenimento del finanziamento, reperimento della documentazione, transazione, il pagamento delle tasse. Ovviamente, state attenti ai ciarlatani.
