L’economia moderna è un settore perennemente instabile. Sentiamo spesso notizie negative che non fanno altro che dissuaderci da investimenti immobiliari, ma la domanda resta: Conviene ancora comprare casa in Italia, oggi? Quali posti si dovrebbero prediligere? Meglio un mutuo o un affitto?
In ogni caso, per affrontare l’argomento, è meglio fare una differenziazione tra chi vuole acquistare casa perché intenzionato ad abitarci, e chi invece vuole fare un investimento che possa in seguito dargli una “rendita” dando il locale in affitto (situazioni che riguardano soprattutto località turistiche, universitarie o residenziali).
Secondo delle stime, oggi è il momento migliore per comprare, soprattutto la prima casa: il prezzo degli immobili ha subito un calo da gennaio 2014 al 2015 di circa il 5,99% al metro quadro, e per il 2016 si prospetta possa scendere ancora, quindi chi fosse intenzionato ad acquistare (e ne avesse la liquidità) potrebbe adesso trovare dei prezzi molto bassi rispetto agli anni precedenti.
Prezzi più bassi anche per gli affitti
L’investimento per acquistare una casa col progetto di metterla in affitto porta sempre una rendita mensile, anche se il prezzo degli affitti su base annua è calato del 4,75% dal 2014 al 205, per ottenere un piccolo aumento nei pressi di Febbraio 2016. Le tendenze sono ancora oscillanti.
Affitto o mutuo? La domanda ancestrale
Secondo i dati Istat è stata rilevata una lenta ripresa localizzabile soprattutto nel Centro-Nord sulle compravendite degli immobili. Le compravendite ad uso residenziale sono aumentate del 6% nel corso di un anno, mostrando un dato particolare la maggior parte delle famiglie è più propensa ad acquistare una casa quando gli viene concesso un mutuo, segno quindi che la ricchezza degli italiani non è aumentata ma aumenta la propensione a creare dei debiti con le banche, secondo il modello americano ormai diventato uno “standard”.
Secondo le stime effettuate da un noto comparatore di mutui, è stato preso in considerazione il dato di una faglia con due redditi di 2500 euro al mese, con la possibilità di acquistare un immobile da 100 mila euro chiedendo un mutuo da 80 mila euro da estinguere a tasso fisso in 25 anni. La rata mensile media è di circa 370 euro, che sommate in un anno diventano 4440 euro e, complessivamente, a fine mutuo saranno diventati 111 mila.
Le banche che ultimamente hanno ripreso i finanziamenti richiedono però, oltre le garanzie su una occupazione stabile, l’iscrizione ipotecaria sull’immobile, che durerà fino all’estinguimento del finanziamento.
Le deduzioni ovviamente non sono facili da fare.
I vantaggi di acquistare riguardano il possesso dell’immobile, alla fine del pagamento del debito, quindi una proprietà effettivamente posseduta e a propria disposizione. Bisogna tenere in considerazione anche che, in ogni caso, l’affitto mensile è una spesa che si perde totalmente, e differisce poco dalle rate effettive di un mutuo. In ultimo, ma non per importanza, una casa di proprietà può essere modificata a piacere del possessore.
Gli svantaggi, ovviamente, non sono da sottovalutare: un mutuo di 25 anni sottintende l’assenza di precarietà lavorativa, che oggi è un dato molto certo per la maggior parte dei lavoratori. Ogni casa inoltre ha bisogno, ciclicamente, di lavori di amministrazione straordinaria, piccoli ritocchi che sono a proprio carico. Per finire, una casa acquistata col mutuo è considerata, di fatto, proprietà vostra anche durante il pagamento alla banca, quindi lo Stato ne terrà conto per le tasse sulla casa.
Acquistare in leasing per i privati
Il leasing è una tecnica di acquisto già nota per oggetti come l’automobile, ma dopo la Legge di Stabilità del governo Renzi si è cominciato a discuterne anche per l’acquisto di un appartamento da parte di privati. Questa nuova formula viene considerata un’alternativa dell’affitto, del mutuo e dell’affitto con riscatto.
Con la “ricetta” del leasing immobiliare la banca acquista l’immobile e concede al cliente di prenderne possesso pagando un canone d’affitto periodico, a tasso fisso o variabile. Ad inizio dell’operazione viene fissato un prezzo di riscatto. Il leasing può durare dai 12 ai 20 anni, ed il cliente può anche comprare la casa pagando una maxi-rata finale.
Esistono anche delle agevolazioni fiscali per gli under 35 con un reddito annuo non superiore ai 55 mila euro, i quali possono detrarre ogni anno dall’Irpef il 19 per cento fino a un massimo di canoni pagati di 8 mila euro, che in pratica sono 1.520 euro massimo. Agevolazioni per gli over 35 sono simili a quelle stabilite per il mutuo prima casa: 19% detraibile fino a 4 mila euro (cioè massimo 758 euro).
La differenza tra leasing e mutuo riguarda il montante su cui calcolare il 19% di esenzione fiscale. Per il leasing riguarda l’intero importo del canone pagato alla banca, a differenza del mutuo che riguarda soltanto la quota di interessi della rata.
Abbiamo prima accennato alla maxi-rata finale, ma di che si tratta? In pratica è prevista una ulteriore agevolazione fiscale che riguarda questo ultimo pagamento. Attraverso la maxi-rata è possibile riscattare l’immobile, ed è possibile detrarre dall’irpef il 19% di un importo massimo di 20 mila euro: quindi, sarà possibile detrarre dall’Irpef un massimo di 3.600 euro.
Previsioni sul 2016
Le conclusioni e le valutazioni finali riguardano sempre un fattore di scelta personale, che può prendere in considerazione i dati e le cifre proposte e che possono essere costantemente comparate ma che devono tenere conto anche delle possibilità delle spese che si possono sostenere personalmente sia per l’acquisto di una casa già pronta che per la spesa di una costruzione di una casa da zero.
E’ sempre bene fare attentamente le proprie valutazioni prima di prendere una decisione, malgrado i prezzi continuino a scendere. Secondo alcuni esperti, i prezzi più bassi sono stati toccati verso la fine del 2015 ed i primi mesi del 2016, ma il mercato immobiliare è costituito da cicli di innalzamenti ed abbassamenti, che possono variare localmente e che quindi non sono omogenei a livello nazionale.
Una ulteriore alternativa potrebbe essere quella delle aste giudiziarie, alle quali è possibile partecipare per ottenere appartamenti a prezzi molto interessanti.
