Guadagnare con gli affitti brevi è il sogno di molti. Stiamo parlando di un business che, complici il successo delle piattaforme che fanno incontrare domanda e offerta, ha ormai preso piede e genera un volume di affari davvero interessante. Tuttavia, la questione è più complessa di quanto si possa immaginare.
La medaglia presenta il suo rovescio, i cui effetti possono essere gestiti solo grazie alla comprensione di cosa comporti realmente gestire un affitto breve, nonché delle best practices che consentono di ottenere il meglio da un mercato comunque ricettivo.
Ne parliamo qui, fornendo una panoramica dell’affitto breve in quanto business, elencando i vantaggi e gli svantaggi, precisando i casi in cui è meglio rinunciare e fornendo qualche consiglio utile.
Cosa sono gli affitti brevi
Per affitto breve si intende qualsiasi contratto di locazione che presenta una durata inferiore ai 18 mesi. Per convenzione, con l’espressione si fa riferimento però agli affitti di tipo turistico i quali, certo non a torto, vengono visti come un’ottima opportunità di guadagno.
Gli affitti brevi, intesi dunque come affitti con finalità turistica, hanno segnato una crescita importante negli ultimi anni. I motivi di questo trend sono numerosi e vanno rintracciati primariamente nella diffusione delle piattaforme di contatto tra domanda e offerta, che da un lato hanno intercettato un bisogno dei viaggiatori e dall’altro hanno dato visibilità a chi offre un alloggio.
Ha certamente inciso anche la crisi delle strutture ricettive, viste da molti come erogatori di servizi “eccessivi”, soprattutto lato costi. Infine, va evidenziato anche la tendenza al viaggio, intesa anche come moda, stimolata dalla vitalità delle compagnie low cost. Sono state queste, infatti, a rendere accessibile il viaggio come attività di svago praticamente a tutti.
Pro e contro degli affitti brevi
Gli affitti brevi sono un business molto interessante in quanto coerente con quanto richiesto dal mercato. Tuttavia, presentano dei pro e dei contro. Iniziamo dai primi.
- Potenzialmente, si guadagna molto di più. A parità di giorni “occupati”, chi affitta brevemente guadagna molto di più di chi affitta per due, tre, quattro anni, ovvero secondo i più ordinari canoni di locazione. Si parla di un rapporto che può superare il 3 a 1.
- Non si corre il rischio che la casa venga occupata. Chi affitta casa a lungo termine vive con una spada di Damocle. Ovvero con la paura che, al termine del contratto, l’inquilino non sgomberi. La legge, da questo punto di vista, offre molte garanzie all’inquilino, soprattutto se ha figli minorenni a carico. Chi opta per gli affitti brevi, stante la finalità del soggiorno (in genere, una vacanza) non corre questo rischio.
- Non si corre il rischio di morosità. Stesso discorso per la questione dei pagamenti. Il fenomeno dell’inquilino che non paga il canone è molto noto, oltre che ricorrente. Chi invece affitta per pochi giorni versa tutto e subito, spesso con largo anticipo.
Veniamo dunque agli svantaggi, che purtroppo non sono pochi.
E’ vincolato alla posizione geografica. Gli affitti brevi funzionano solo se l’immobile è situato in una posizione ideale, ovvero quando è immerso in un contesto turistico o comunque funzionale, tale da giustificare un soggiorno limitato nel tempo. Vanno bene le località di mare, le città d’arte, ma anche le zone vicino agli ospedali, visto l’ormai tristemente noto fenomeno del turismo sanitario.
- La normativa è più stringente. Chi opta per gli affitti breve non deve registrare alcun canone di locazione ma è comunque vincolato a una serie di legacci burocratici e normativi. Per esempio, deve avvertire la questura della presenza degli “ospiti”, deve stipulare una polizza di responsabilità civile, deve esporre i prezzi massimi all’interno dell’appartamento, deve inviare una dichiarazione di avvio attività e altro ancora. Spesso e volentieri, le normative si differenziano da regione a regione, persino da comune a comune.
- Le tasse sono più alte. Le tasse sulle entrare generate con gli affitti brevi sono più alte rispetto a quelle che coinvolgono gli affitti a lungo termine. Basti pensare che questi ultimi possono essere soggetti a cedolare secca al 10%.
- E’ più stressante. E’ probabilmente lo svantaggio più grande. In genere, chi affitta a lungo termine è chiamato a intervenire in maniera saltuaria, ovvero quando ce n’è bisogno. Chi gestisce affitti brevi, invece, deve intervenire spesso, non fosse per un semplice fatto: gli inquilini si avvicendano a un ritmo elevato, occorre verificare che abbiano lasciato tutto come l’hanno trovato, procedere con la pulizia dell’appartamento prima di un nuovo soggiorno e altro ancora.
- Serve tanta pubblicità. Chi opta per gli affitti breve deve trovare inquilini, o per meglio dire clienti, a un ritmo serrato. Dunque, deve curare la visibilità e farsi pubblicità.
Quando NON affidarsi agli affitti brevi
Alla luce di quanto detto fin qui, si evince una piccola grande verità: gli affitti brevi non sono per tutti. Anzi, una categoria di persone in particolare dovrebbe pensarci due volte prima di passare dagli affitti a lungo termine a quelli a breve termine (e con finalità turistiche). Stiamo parlando di chi ha poco tempo a disposizione.
Per quanto possa sembrare diversamente, gli affitti a breve termine non possono essere considerati una rendita passiva. Come abbiamo visto, impongono una gestione attenta, tutt’altro che saltuaria. Non stupisce dunque che per molti fungano da attività primaria, da principale fonte di reddito.
Va detto, poi, che per far fruttare al meglio un business incentrato sugli affitti brevi è necessaria una certa capacità imprenditoriale e relazionale. D’altronde, di questo si tratta: di un servizio che si rende a una clientela, per giunta incredibilmente simile a quello fornito dalle più classiche strutture ricettive (come gli hotel).
Consigli per guadagnare con gli affitti brevi
Al netto di ciò, possiamo fornire una lista di consigli utili, di best practices che permettono a un business di affitti breve di rendere al meglio.
- Conoscere la normativa. Fino a un certo punto, fa fede la normativa nazionale. Tuttavia, spesso e volentieri il legislatore locale interviene a gamba tesa, inasprendo le condizioni e introducendo nuove regole. Il riferimento più tipico è la tassa di soggiorno, che in alcune città è presente mentre in altre no.
- Accogliere personalmente i clienti. Molti proprietari adottano misure automatiche per l’accoglimento dei clienti, la consegna delle chiavi (es. con chiavi di sicurezza), il check-in e il check-out. Tuttavia, è consigliato presentarsi di persona e magari scambiare qualche chiacchiera. Ciò, infatti, migliora l’esperienza lato cliente, aumenta il suo senso di soddisfazione e lo incentiva al passaparola positivo.
- Richiedere o incentivare le recensioni. Le recensioni online sono gli strumenti d’elezione per la scelta dell’alloggio. Dunque, il consiglio è di curare questo aspetto, chiedere proattivamente di lasciare un feedback positivo e gestire con correttezza/educazione le eventuali recensioni negative.
- Scattare foto professionali. A pari merito, tra i fattori di valutazione, vi sono le foto. Quindi, abbiate cura di scattare delle foto professionali e che valorizzano l’immobile.
- Gestire correttamente la manutenzione ordinaria. Quisquilie come una porta che fa fatica a chiudersi piuttosto che una maniglia con gioco eccessivo o una serranda poco fluida possono risultate ininfluenti ai fini dell’affitto a lungo termine ma incidere pesantemente sulla valutazione in caso di affitto a breve termine. Dunque, il consiglio è di curare la manutenzione ordinaria in modo certosino. Lo scopo è offrire una esperienza abitativa che possa essere paragonata, come minimo, a un albergo a tre stelle (o addirittura superiore)
