L’inflazione galoppa e minaccia di impattare su tutti gli ambiti del vivere civile. Ovviamente, impatta soprattutto sulle attività economiche, sui mercati. Cosa dire del mercato immobiliare? Quale influenza sta esercitando ed eserciterà sui prezzi delle case e sugli affitti l’aumento radicale dell’inflazione? Se lo chiede il cittadino medio come l’investitore immobiliare.
Ne parliamo qui, fornendo una panoramica del periodo che stiamo vivendo (lato prezzo), informando su qualche tendenza di carattere generale e riportando alcune considerazioni di una grande società di investimenti.
Il cigno nero del 2022: l’inflazione in Occidente
L’inflazione è sempre stata vista come uno spauracchio da evitare a ogni costo, almeno in Occidente. Allo stesso modo, Europa e Americhe hanno sempre visto come lontana la prospettiva dell’inflazione elevata. Semplicemente, è un fenomeno a cui non era abituati. Eppure è giunta. Una serie di circostanze sfortunate, a volte tragiche, ha innescato la spirale inflattiva. Certo con alcune differenze da paese a paese, l’indice dei prezzi al consumo segna il +10% anno su anno, punto percentuale più punto percentuale meno. E pensare che fino a qualche anno il problema era la bassa inflazione…
Le cause di questo aumento dei prezzi va imputato soprattutto al caro energia. Questo a sua volta è dovuto soprattutto agli squilibri geopolitici, alla guerra in Ucraina per intenderci. Ma in realtà i primi problemi erano emersi già prima che la guerra scoppiasse. Il riferimento è alle dinamiche post-pandemia: dopo una contrazione radicale della domanda a causa delle chiusure, l’esplosione della stessa innescata dalla fine della fase emergenziale ha reso impossibile per l’offerta tenere il passo.
Ovviamente, energia in aumento significa aumento per tutti gli altri beni. D’altronde, l’uso di gas e carburante rappresenta spesso la condizione necessaria per l’espletamento delle normali attività economiche, dalla produzione, al trasporto, alla vendita.
Il futuro appare incerto, perché incerto è l’orizzonte dei fattori che stanno causando la spirale inflattiva. Quando ritorneranno alla normalità i rapporti tra Occidente e Russia, ammesso che possano mai farlo? In alternativa, quando l’Occidente riuscirà a cambiare totalmente fornitore? Quando domanda e offerta troveranno un punto di equilibrio? Purtroppo, nessuno può rispondere a queste domande.
Come cambia il mercato immobiliare
L’aumento dell’inflazione incide sul mercato immobiliare almeno in due modi. Il primo è quello più banale e scontato: tutto si lega, a mo’ di effetto domino, dunque è plausibile pensare che i prezzi delle abitazioni (e quindi delle locazioni) saliranno in futuro. Non è detto che sia un male, visto che almeno in Italia il mercato immobiliare viene da parecchi anni di contrazione dei prezzi. Ovviamente, il discrimine sta nel quanto.
Il secondo modo riguarda le politiche monetarie. L’inflazione elevata sta spingendo le banche centrali ad aumentare i tassi di interesse, a volte persino in maniera repentina. Di conseguenza, aumenta il costo del denaro, le rate dei mutui. Ciò ha un impatto inevitabile sui prezzi dell’immobiliare. Per esempio, potrebbe ridurre la domanda, semplicemente perché molti non possono più permettersi un mutuo.
Basti pensare che, secondo alcune proiezioni, il solo aumento dei tassi di interesse BCE di agosto (+0,75%) potrebbe causare un aumento significativo delle rate. Secondo Milano Finanza, chi paga 750 euro di rata, potrebbe trovarsi a pagarne 890 euro. Va detto che comunque gli interessi dei mutui sono determinati dall’Euribor che segue sì l’andamento dei tassi BCE, ma non sempre in maniera speculare.
Qualche consiglio
Dunque, come si dovrebbero comportare gli investitori dell’immobiliare? Il rischio è di acquistare immobili sicuri di una rivalutazione causa inflazione, e come metodo di preservazione del capitale, per poi scoprire che no, l’immobile acquistato non sta andando incontro a un aumento intrinseco e automatico del suo valore.
A tal proposito, presentiamo alcuni consigli basilari, che sono buoni per tutte le stagioni ma anche e soprattutto per questo periodo di inflazione elevata.
Analizzare posizione e destinazione d’uso. Sperare che l’immobile si rivaluti senza alcun motivo, solo perché spinto dalla spirale inflattiva, potrebbe essere pericoloso. Dunque, tanto vale seguire le indicazioni di sempre. Una di queste consiste nell’analizzare posizione e destinazione d’uso prima di procedere con l’acquisto. Sono la posizione e la destinazione d’uso che determinano la redditività di un immobile, e quindi le prospettive di aumento del valore. E’ ovvio, un immobile posto in una zona in cui sono presenti servizi, vicina o immersa nel centro storico, può essere monetizzato con più facilità.
Valutare la sostenibilità degli interventi edilizi. La questione riguarda soprattutto gli immobili residenziali, ma non solo. Di base, gli interventi finalizzati all’efficientamento energetico rappresentano una opportunità, se non altro per allineare l’esistente alle nuove abitazioni. Tuttavia, l’aumento dei prezzi coinvolge soprattutto le materie prime, sicché gli interventi potrebbero costare più del previsto. Chi pensa di acquistare per ristrutturare e poi rivendere dovrebbe prima farsi due conti. In alcuni casi, questo metodo potrebbe non essere sostenibile.
Discernere tra contesti residenziali e contesti commerciali. Infine, occorre fare un distinguo tra immobili residenziali e immobili commerciali. In particolare, occorre acquisire consapevolezza su una dinamica: le famiglie hanno una tendenza alla spesa inferiore rispetto alle aziende. Anzi, hanno un limite alla spesa. Di contro, vi sono più famiglie che aziende, sicché si tratta sempre di valutare pro e contro dei vari approcci caso per caso.
