La Legge di Stabilità 2020 non sta nascendo sotto i migliori auspici. Anzi, la sua elaborazione è accompagnata da polemiche anche interne alla maggioranza, dovuta a una eterogeneità di idee e proposte. Alcune riguardano proprio il settore immobiliare, sicché la “finanziaria” si preannuncia come decisiva anche per chi vuole intraprendere investimenti immobiliari.
In questo articolo offriamo una panoramica sulle misure che riguardano la “casa” e che dovrebbero essere inserite nel testo definitivo della legge di stabilità. Offriremo infine alcune informazioni su come queste misure incideranno sul mercato immobiliare.
Investimenti immobiliari: informazioni generali
Prima di lanciarci in un’analisi della Legge di Stabilità, è bene fare una panoramica sul mercato immobiliare italiano e sul modo corretto di gestire gli investimenti immobiliari.
La situazione del mercato
Prima di tutto, una precisazione importante. Per quanto le performance del 2018 e del 2019 possano far ben sperare, almeno parzialmente, la situazione rispetto al periodo pre-crisi desta ancora molte preoccupazioni. Per esempio, le transazioni anno su anno sono ancora poche rispetto a quelle del 2006.
Si parla, infatti, di un gap pari al 29% circa. Per quanto riguarda i prezzi, questi nel 2018 e nel primo trimestre 2019 hanno registrato una contrazione (dello 0,5% sul trimestre e dello 0,8% anno su anno). Il calo però riguarda principalmente le abitazioni esistenti. Le case “nuove”, infatti, hanno registrato un aumento dello 0,6% del loro prezzo, dal quarto trimestre del 2018 al primo trimestre 2019.
In linea di massima, il mercato immobiliare appare ancora piuttosto fragile, con una ripresa che stenta a decollare e che, anzi, assume i contorni di una vera e propria stagnazione.
Come rendere proficuo un investimento immobiliare
Come trarre il meglio da un mercato immobiliare in condizione di stagnazione o di crescita bassissima? Certo, è un buon periodo per acquistare viste le dinamiche dei prezzi (soprattutto se la casa ha più di qualche anno sulle spalle). Tuttavia, se i prezzi sono dati in calo l’investimento si potrebbe rivelarsi fallimentare.
Il consiglio, quindi, è di non puntare esclusivamente sulla generazione del surplus, tecnica che vive giocoforza di un trend ascendente dei prezzi, quanto piuttosto sulla generazione di una rendita più o meno immediata. Ovvero, è bene puntare sulle locazioni, senza contare eccessivamente su una vendita a un prezzo maggiorato.
La scelta geografica
E’ ovvio. Se l’obiettivo è guadagnare con le locazioni, occorre pensare bene non solo a cosa acquistare ma anche al dove. Il consiglio, in questo caso, è prendere in considerazione zone specifiche, attorno alle quali si sviluppano o attività produttive o attività formative. Il riferimento, infatti, è alle zone industriali, o che almeno garantiscono un rapido accesso alle stesse, o alle zone universitarie.
In questo modo, le probabilità di trovare un inquilino “pagante” aumentano. Inoltre, se la domanda di abitazioni in affitto è alta, è probabile che le dinamiche delle locazioni siano favorevoli. Per esempio, è proprio nelle città universitarie che i canoni di locazione sono più elevati (metropoli a parte).
Cosa prevede la Legge di Stabilità
La Legge di Stabilità, sebbene ancora non sia stata elaborata in maniera definitiva, ha tutta l’aria di voler entrare a gamba tesa nel settore immobiliare e persino in quello delle costruzioni. Ecco le tre direttrici su cui si sta sviluppando il rapporto tra Legge di Stabilità e mercato immobiliare.
La cedolare secca
Questa è una delle novità più sorprendenti, che in pochi si aspettavano. Il Governo sta pensando, infatti, di aumentare la cedolare secca dal 10% al 12,5%. Due punti percentuali e mezzo sembrano poca cosa, ma in realtà producono un aumento del canone, o delle tasse sullo stesso (dipende su quale soggetto viene scaricato l’aumento, proprietario o inquilino) pari a 25 euro mensili, se si ipotizza un canone di 1.000 euro.
Il Ministro dell’Economia ha specificato che a rigor di logica non si tratta di un aumento bensì di un taglio. Era previsto, infatti, che quest’anno la cedolare secca aumentasse del 5%. Ora, a prescindere da queste dinamiche, che riguardano più che altro la terminologia, il passaggio della cedolare secca dal 10 al 12,5% rappresenta un elemento da prendere in considerazione da chi è interessato agli investimenti immobiliari.
Le alternative sono due: o si scarica il maggior costo sull’inquilino, o il proprietario sceglie di non aumentare il canone e ci si rimette di tasca propria. E’ probabile che molti opteranno per la seconda alternativa, dal momento che alcuni contratti non possono, per legge, essere aumentati o anche solo per non rischiare di perdere l’inquilino.
Dunque, se la misura dovesse passare, si prospetta un maggior costo per il proprietario di casa, per il titolare dell’investimento immobiliare.
Le agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie
Anche questa rischia di essere una nota dolente. A dire il vero, le ipotesi sulle agevolazioni per le ristrutturazioni edilizie non sono una specifica di questa Legge di Stabilità. Se ne parla ogni anno, dal momento che tale istituto fiscale è per legge provvisorio, e va rinnovato di volta in volta.
In realtà, almeno da questo punto di vista, si attendono buone notizie. In primo luogo, le agevolazioni dell’anno precedente dovrebbero essere riconfermate in toto, dunque:
- 50% per le ristrutturazioni “normali”
- 65% per le ristrutturazioni finalizzati alla riqualificazione energetica
- 50% per il bonus mobili
- 50-85% per le ristrutturazioni finalizzata alla messa in sicurezza antisismica.
Anzi, c’è persino una novità positiva. Si ipotizza, infatti, un bonus facciate del 90%, ovvero una detrazione del 90% in caso di ristrutturazione della facciata.
Queste misure (rinnovo più bonus facciate) dovrebbero sostenere il comparto edilizio, dinamica che non lascia indifferente chi è impegnato con gli investimenti immobiliari. Infatti, un modo abbastanza affidabile per aumentare il valore della casa, e quindi generare un surplus, è proprio la ristrutturazione dell’immobile.
Le tasse sulle compravendite
Da questo punto di vista, si attendono novità in chiaro scuro. Infatti, è vero che le imposte per la compravendita di immobili da società dovrebbero passare da 200 a 150 euro, ma è anche vero che quelle relative alla compravendita di immobili da privato (che sono la maggioranza) passano da 50 a 150 euro.
La ratio della misura, ufficialmente, è quella di equiparare le due situazioni (acquisto da privato e acquisto da società), sebbene alcuni pensano che lo scopo “indiretto” sia quello di recuperare un po’ di gettito extra.
Ad ogni modo, è improbabile che tutto ciò causi un qualche impatto sugli investimenti immobiliari. Chi acquista una casa, di certo non vi rinuncia perché le imposte aumentano di 100 euro.
