L’investimento immobiliare ha ancora senso, oggi, in pieno 2019? Investire nel mattone fa parte della tradizione, quello della “casa” è un feticcio a cui sono affezionati soprattutto le persone di una certa età. In questo articolo, però, non parliamo di investimento immobiliare come lo intende l’immaginario collettivo, ovvero l’atto di acquistare casa per viverci e per lasciarla in eredità ai figli. Parleremo di investimento immobiliare in senso speculativo, ovvero finalizzato alla generazione di un utile.
La domanda, comunque, è la stessa: ha senso oggi? Insomma… E’ un investimento redditizio? Senza troppi giri di parole, la risposta è sì. Tuttavia, bisogna saperlo fare. Ne parliamo in questo articolo.
Come si guadagna da un investimento immobiliare
Prima di tutto, occorre rispondere a una domanda: come si guadagna da un investimento immobiliare? Da dove provengono gli utili? Qual è il modello economico che sta dietro a un investimento economico? La risposta è molto semplice… E duplice. I metodi sono due, non ce ne sono altri.
Surplus
E’ lo strumento tipico di qualsiasi investimento che voglia essere speculativo. Si acquista a un prezzo e si vende a un prezzo più alto. Funziona così nel commercio al dettaglio, nel commercio in generale, nel trading online, a tutti i livelli. Dunque, anche nell’investimento immobiliare.
Ovviamente, per dare vita a un surplus è necessario saper leggere il mercato, e analizzare in una prospettiva quanto più possibile predittiva. Fermo restando che nessuno può prevedere con certezza il futuro, ma solo intuirne i contorni più probabili dal punto di vista statistico, è inevitabile: prima di acquistare un bene, se l’obiettivo è il surplus, è necessario capire o verificare che il mercato presenti le giuste condizioni.
Ebbene, il mercato immobiliare, sotto questo profilo, ha un pregio: è molto lento. A differenza di mercati più aggressivi e volatili, come può essere il Forex, il “real estate” è caratterizzato da movimenti compassati e cicli lunghi. Questo lo rende particolarmente leggibile.
Oggi, almeno in Italia, il mercato immobiliare è in crisi. E’ un buon momento per comprare, ma non per vendere. Quindi, sarebbe indicata una strategia di lungo periodo in generale. Se andiamo a indicare i singoli contesti locali, si trovano situazioni ben diverse. La capacità di un investitore immobiliare sta, non a caso, nella capacità di trovare le occasioni anche quando sono nascoste, o comunque non esattamente a portata di mano.
Affitti
Questo “strumento” è ovviamente una particolare dell’investimento immobiliare. Anzi, è lo strumento principe, quello che non può mai mancare. In primo luogo, perché consente di generare una rendita che se proprio non è automatica (il perché lo scopriremo nei prossimi paragrafi) poco ci manca.
Secondariamente, perché le tasse sulle locazioni italiane sono tra le più basse in Europa. Strano a dirsi, ma è proprio così. Il merito è della cedolare secca, una sorta di flat tax al 10-19% (cambia in base alla densità abitativa del comune in cui è sito un immobile). Nella stragrande maggioranza dei paesi europei non esiste.
Infine, perché nella stragrande maggioranza dei casi, il surplus non è una strategia attuabile nell’immediato e, in fondo, se realizzata in fretta, non è nemmeno conveniente. Dunque, nel frattempo è meglio affittare.
La corretta successione degli eventi dovrebbe essere questa: acquisto dell’immobile, affitto, attesa che i prezzi salgano, vendita in tempo utile per godere del profitto e in ogni caso prima che i prezzi ricomincino a scendere. Come si può vedere, si tratta di una strategia che nulla ha a che vedere con l’investimento immobiliare classico, ovvero con quello che l’immaginario collettivo identifica come “mattone”.
I rischi dell’investimento immobiliare
Al giorno d’oggi, è molto complicato far sì che un investimento immobiliare sia redditizio. Permangono alcuni elementi che letteralmente ostacolano la speculazione (ovviamente lecita). Questi elementi, a dire il vero, sono sempre esistiti ma negli ultimi tempi, almeno in Italia, hanno registrato un aumento dell’impatto sulle prospettive di generare un utile significativo. Le riassumiamo qui di seguito.
Il mercato immobiliare
Da che mondo è mondo, il mercato immobiliare, in Italia come altrove, è sempre stato caratterizzato da una certa eterogeneità. D’altronde gli immobili si differenziano per qualità, appetibilità, stato di conservazione, età, e lo stesso si può dire dei prezzi. I veri problemi, però, emergono quando il mercato immobiliare ristagna o, peggio, decresce.
Se il vostro obiettivo, com’è normale che sia, è generare un utile da surplus, è essenziale che il mercato immobiliare cresca, soprattutto nella componente “prezzi”. Come recita un celeberrimo spot, “la risalita del mattone è inevitabile”, ma se questa viene posticipata di anno in anno, va da sé: l’investimento non è più utile, anche perché se trascorre molto tempo l’immobile invecchia ed è necessario procedere con una ristrutturazione più o meno profonda.
In Italia, dopo sette anni di crisi ininterrotta, in cui i prezzi sono scesi anche del 40%, il mercato immobiliare è approdato a una stagnazione. In alcune zone, ovviamente, si registrano già i primi aumenti. La situazione non è pessima, ma è ancora presto per cantare vittoria.
Costi
Il capitolo costi è molto complesso, anche perché le voci di spesa, per chi vuole comprare, affittare e vendere un immobile sono innumerevoli.
Partiamo da quelle legate all’acquisto. Certamente, in pole si posizionano le tasse sull’acquisto. In Italia, per fortuna, a differenza di molti paesi, si registrano le agevolazioni sulla prima casa. Tuttavia, è molto probabile che chi investa nell’immobiliare abbia già almeno un altro immobile di proprietà. In ogni caso, le tasse sull’acquisto non sono certo tra le più alte d’Europa, anche perché possono essere pagate (eccetto in rari casi, es. acquisto all’asta) sul valore catastale e non sul prezzo reale.
Ci sono poi le tasse legate alla locazione. A parte quelle di registrazione del contratto, che in genere sono a carico dell’inquilino, si segnala quella sul reddito. Per fortuna, è possibile usufruire della cedolare secca. Essa è del 10% per i comuni ad alta densità abitativa e del 19% per tutti gli altri. E’ una buona notizia per i conduttori: anche perché senza cedolare secca i redditi da locazione verrebbero conteggiati nei redditi da lavori, e quindi tassati secondo il modello IRPEF.
Cattive notizie, invece, sul fronte della vendita, che è poi il momento in cui si passa all’incasso, in cui si genera un surplus. Il riferimento non è alle tasse sull’acquisto, bensì a quelle sulle plusvalenze. Se si sceglie di pagare durante il rogito, però, si sconta un’aliquota del 20% (imposta sostitutiva). E’ comunque possibile evitare la tassa sulle plusvalenze: è sufficiente vendere dopo i cinque dall’acquisto o abitare nell’immobile nel periodo che va dall’acquisto alla vendita.
Un altro costo lato vendita è il fee dell’agenzia immobiliare. In genere, si attesta sul 3%. Va detto, però, che le commissioni si caratterizzano spesso per una soglia minima, dunque se il prezzo di vendita sciaguratamente è incredibilmente basso, vi toccherà comunque pagare una cifra consistente.
Difficoltà gestionali
Per fare soldi con l’investimento immobiliare occorrono competenze, intuito, capacità di gestione. In primo luogo, occorre saper scegliere l’immobile. L’ideale sarebbe un immobile che costi poco, in una zona ben qualificata (in modo da affittarla con profitta) le cui prospettive di crescita sono garantite. Molto complicato, come si può facilmente intuire. Sono necessarie capacità specifiche anche per far fronte a un’attività che, all’apparenza, non dovrebbe dare molte noie: la locazione. La gestione del rapporto con l’inquilino non è un affare semplice, soprattutto se per un motivo o per un altro questi smette di pagare.
Consigli per un buon investimento immobiliare
Come già anticipato, mettere a frutto un investimento immobiliare non è affatto semplice. Certo, un utile risicato, magari vicino allo zero, con un po’ di accortezza è un obiettivo raggiungibile da chiunque. Guadagnare migliaia di euro è però un’altra cosa. Ecco qualche consiglio per trarre il meglio da un investimento immobiliare.
L’importanza dello studio
Che cosa? In primo luogo, il mercato immobiliare, e non a un livello superficiale, magari “nazionale”. Occorre differenziare la raccolta di informazioni città per città, comune per comune. Anche perché la situazione può cambiare quasi da un chilometro all’altro. Spesso è sufficiente l’apertura di una strada per far aumentare i prezzi delle abitazioni.
Se per esempio puntate a un affitto continuativo, dovreste acquistare un immobile in una zona in cui il lavoro non manca, o magari in una posizione periferica rispetto ai grandi centri industriali, visto la tendenza al pendolarismo di molti lavoratori.
Se invece volete impegnarvi maggiormente nella gestione, magari nella speranza di moltiplicare gli introiti, puntate alle località turistiche, in modo da privilegiare gli affitti brevi, in modalità bed and breakfast (ovviamente, abbiate cura di richiedere i dovuti permessi).
Questi sono solo alcuni degli esempi circa il lavoro di differenziazione che occorre compiere in sede di studio e analisti.
L’utilità dell’attesa
Il migliore consiglio che si possa dare riguarda la pazienza. Siate pazienti, non abbiate fretta. L’acquisto di un immobile è un processo lungo, e non per le lungaggini burocratiche, che pur ci sono. D’altronde si tratta di spendere parecchie decine di migliaia di euro (nel migliore dei casi), più spesso centinaia di migliaia. Ritardare l’acquisto, senza rischiare di lasciarsi sfuggire l’occasione, è sovente la migliore strategia da adottare.
Anche perché la contrattazione, la negoziazione si gioca anche sulla gestione dei tempi. Siamo quasi nel campo della psicologia, ma sappiate che vendere è un’attività estenuante quasi quanto comprare, dunque l’attesa potrebbe determinare una diminuzione del prezzo.
La pazienza è necessaria, ovviamente, anche in fase di ricerca. Certo, può sembrare stancante passare da un immobile all’altro, ma è un male necessario. L’attesa, tra le altre cose, vi permetterà di raccogliere tutte le informazioni possibili e immaginabili su un immobile: non basta una semplice visita per un’analisi completa.
Il ruolo dell’intuito
Infine, anche l’intuito è importante. Può sembrare una dote causale, che non dipende dalle capacità personale ma si limita alla mera fortuna. E invece l’intuito si coltiva, magari studiando situazioni, contesti, persone. In alcuni casi può tornare incredibilmente utile, anche quando si parla di investimento immobiliare.
Per esempio, quando si visita un immobile da acquistare. Il proprietario potrebbe omettere alcuni particolari che potrebbero sgonfiare il prezzo, o addirittura mentire sullo stato dell’immobile. Se siete dotati di intuito sicuramente saprete riconoscere un mentitore.
Per un motivo analogo, l’intuito è importante quando si è alla ricerca di un buon affittuario. Pochi affari sono spinosi quanto un inquilino che smette di pagare (spesso si scontrano esigenze etiche ed esigenze economico). In questo caso, è essenziale saper riconoscere una persona potenzialmente inaffidabile e, di conseguenza, insolvente.
