Nonostante la crescita di asset “esotici”, di nuova o quasi nuova concezione (es. le criptovalute) e nonostante l’imperitura fama dell’azionario, il mercato immobiliare garantisce ancora qualche soddisfazione. Ovviamente, solo a chi ne conosce le dinamiche ed è in grado di sfruttarle.
Ne parliamo qui, fornendo una panoramica sul mercato immobiliare e sui fattori che concorrono alla formazione dei prezzi, descrivendo le tipologie di investimento disponibili per chi vuole guadagnare con il classico mattone.
Mercato immobiliare: una definizione esaustiva
Il mercato immobiliare è un insieme di attività che riguardano la compravendita, l’affitto e la costruzione di proprietà immobiliari. I prezzi degli immobili sono influenzati da una serie di fattori, tra cui:
- Condizioni economiche generali. Ad esempio, in un’economia in crescita, la domanda per gli immobili è solitamente più alta, il che può far aumentare i prezzi. D’altra parte, in un’economia in recessione, la domanda per gli immobili può diminuire, il che può far scendere i prezzi.
- Politiche fiscali. Molto banalmente, le tasse che gravano sulle compravendite e soprattutto sulle proprietà immobiliari. Una pressione fiscale elevata disincentiva l’acquisto, diminuisce la domanda e comprime i prezzi. Accade il contrario se le tasse sono basse, o comunque se sono in via di alleggerimento.
- Politiche monetarie. Anche le azioni delle banche centrali impattano sul mercato immobiliare. Il riferimento è ovviamente ai tassi di interesse. Quando questi vengono aumentati, si segnala un aumento dei costi dei mutui, che a sua volta diminuisce la domanda: banalmente, meno persone possono permettersi di acquistare una casa. Di nuovo, accade il contrario se i tassi vengono abbassati.
Come guadagnare con il mercato immobiliare
Per esplorare le opportunità che il mercato immobiliare offre, almeno dal punto di vista teorico, è necessario distinguere tra gli orizzonti temporali, ovvero tra l’approccio a breve termine e l’approccio a lungo termine.
Gli investimenti immobiliari a lungo termine
Per quanto riguarda gli investimenti immobiliari a lungo termine, ci sono molte opportunità per coloro che ricercano un reddito stabile e una crescita del patrimonio. Eccone alcune.
- Acquisto e locazione a lungo termine. E’ la scelta più praticata dagli investitori “non speculativi”. D’altronde, gli affitti classici consentono di generare una rendita più o meno stabile e soprattutto di lungo periodo. Ovviamente è necessario valutare tutta una serie di fattori, come la pressione fiscale sui redditi da locazione immobiliare, il contesto in cui l’immobile è inserito (es. zona universitaria, tessuto economico vivace e in grado di richiamare a sé lavoratori da ogni parte d’Italia).
- Acquisto, ristrutturazione e vendita. Questo approccio è altresì molto praticato e consiste nell’acquisto di un immobile, magari a fini residenziali, e nella vendita a distanza di molto tempo, ovvero quando i prezzi hanno raggiunto il proprio massimo e, perché no, previa riqualificazione.
Gli investimenti immobiliari a breve termine
Gli investimenti a breve termine assumono, almeno in riferimento al mercato immobiliare, un carattere squisitamente speculativo. L’approccio classico consiste nell’acquistare un immobile al prezzo più basso possibile e rivenderlo nell’immediato o poco tempo dopo, ovviamente a prezzo maggiorato. Nella teoria, si tratta di una soluzione efficace. Nella pratica, costringe a prendere in considerazione alcuni elementi.
- Effettivo stato dell’immobile. Se questi viene venduto a un prezzo inferiore a quello di mercato, un motivo ci sarà. Nella migliore delle ipotesi, tale motivo coincide con uno stato di bisogno del proprietario. Nella peggiore delle ipotesi, ci potrebbero essere dei vizi oggettivi. Per esempio, la presenza di un abuso edilizio, piuttosto che una ipoteca, piuttosto che un cattivo stato degli impianti, delle finiture, finanche degli elementi strutturali.
- Pressione fiscale sui redditi da trading. Esatto, acquistare e vendere, almeno in alcuni contesti normativi, è sinonimo di trading. Trading immobiliare per l’appunto. Ecco che è necessario informarsi sulla pressione fiscale sui profitti generati da compravendite “rapide”. Il rischio è che il gioco non valga la candela, anche perché tali attività sono più faticose di quanto si possa immaginare e richiedono un sforzo organizzativo-burocratico-analitico non indifferente.
