Quanto rende un investimento immobiliare di 100.000 euro? La domanda è meno peregrina di quello che può sembrare. In primis perché gli investimenti immobiliari, nonostante tutto, riscuotono ancora molto successo, soprattutto tra chi (spiace dirlo) vanta una cultura finanziaria non avanzata.

Secondariamente, perché la possibilità di spendere 100.000 euro per acquistare un’abitazione non è poi così remota, soprattutto se si fa ricorso a un mutuo, piuttosto che a un capitale ricevuto in eredità.

Se state pensando di investire questa somma nell’immobiliare, è bene che sappiate a cosa andate incontro, nel bene come nel male. Ovvero è necessario che conosciate i rischi dell’investimento immobiliare, nonché le speranze di guadagno. Le quali, possiamo già anticiparlo, non sono poi così insignificanti.

In questo articolo offriremo una panoramica dell’investimento immobiliare, dei suoi vantaggi e dei suoi svantaggi, prendendo come riferimento non solo l’attività di acquisto e locazione di un immobile in astratto, ma la medesima attività calata nell’attuale contesto, che da qualche anno a questa parte ha assunto dei connotati particolari, certamente diversi da quelli di 20 o 30 anni fa.

Successivamente, presenteremo due ipotesi che potrebbero verificarsi nel caso in cui si investissero nell’immobiliare 100.000 euro, operando una stima del profitto al netto di tasse, spese e orpelli vari.

Vantaggi e svantaggi dell’investimento immobiliare

Il caro vecchio mattone…  Una vera ossessione soprattutto per le generazioni precedenti, che reputavano essenziale l’acquisto di immobili, in primis per le esigenze abitative personali e della propria famiglia, in secundis per velleità di investimento. Anche solo per sentito dire, tutti sanno che oggi investire nel mattone è meno conveniente di qualche decennio fa.

Tuttavia, ci sono ancora vantaggi nel farlo? La risposta è sì, e ne parliamo nei prossimi paragrafi. Ovviamente, daremo ampio spazio anche agli svantaggi.

E’ relativamente facile da gestire

Se avete acquistato un immobile, o piuttosto l’avete posto in locazione, tutto ciò non vi sarà sembrato per nulla semplice.  Tra burocrazia, impegni e spese varie, avrete sicuramente perso ore e ore, se non giornate intere. Va detto, però, rispetto ad altri investimenti di natura personale, ovvero che richiedono l’impegno diretto da parte del detentore di capitale, l’investimento immobiliare non è poi così difficile.

Il riferimento è soprattutto alla gestione della fase che concretamente consente di monetizzare: la locazione e la gestione della stessa. Ovviamente, non tutti i casi presentano le medesime difficoltà e sono soggetti alle stesse dinamiche. C’è chi è “più fortunato” (ma in realtà la fortuna c’entra poco) e trova un bravo inquilino, puntuale nei pagamenti e che tratta bene l’abitazione. Di contro c’è chi trova un inquilino che ritarda nei pagamenti ma non paga affatto, e che mette a repentaglio l’integrità dell’ immobile.

Se si escludono dall’analisi i casi estremi, in realtà la gestione di una locazione non presenta grandi difficoltà. Nel senso che non sono richieste competenze avanzate per portare a termine l’obiettivo, che è quello di farsi pagare in tempo ed intrattenere un sereno rapporto con l’inquilino. Ciò è dimostrato dal fatto che a gestire le locazioni sono nella stragrande maggioranza dei casi i proprietari stessi. Persino un anziano signore che di mestiere fa tutt’altro, è in grado di “gestirsi” da solo un inquilino, senza doversi rivolgere a un esperto.

Procura una rendita costante

Se tutto fila liscio, chi acquista un immobile e lo mette in affitto, si procura una rendita costante. Il motivo è semplicissimo: la rendita stessa è definita da un contratto regolarmente registrato (si spera). Il proprietario di casa, dunque, sa esattamente quanto guadagnerà al mese e all’anno dal suo investimento. A patto, ovviamente, che l’inquilino non faccia il bello e il cattivo tempo, e si dimostri ritardatario o addirittura insolvente.

Questo, però, è un altro paio di maniche, che non ha nulla a che vedere con le dinamiche tecniche dell’investimento immobiliare, ma riguarda più che altro le dinamiche umane, economiche e relazionali che intercorrono tra due persone.

Ovviamente, la rendita dovrà essere soppesata sulla base di alcuni elementi che impattano in maniera significativa. Ci riferiamo ovviamente alla pressione fiscale, che per quanto riguarda l’immobiliare è piuttosto alta, non tanto sul fronte delle locazioni quanto sul fronte della proprietà. La verità è semplice per quanto sconfortante: la proprietà, in Italia, è tassata più delle locazioni. Anzi, queste ultime possono essere soggette a regimi fiscali agevolati, vedi cedolare secca.

Necessita di tanto capitale iniziale

Quelli che abbiamo trattato nei paragrafi precedenti sono naturalmente i vantaggi dell’investimento immobiliare. Ma quali sono gli svantaggi?

Ebbene, in primis va considerata la questione del capitale. Per eseguire un investimento immobiliare degno di questo nome è necessario tantissimo denaro, più di quanto sia necessario per qualsiasi altro investimento, fosse anche il Forex piuttosto che l’azionario. Il fatto è che gli immobili costano ancora tantissimo, nonostante il settore soffra da qualche anno di una certa tendenza alla svalutazione. la capacità dell’immobiliare di tenere botta nonostante tutto è in realtà un aspetto positivo, poiché In caso contrario si andrebbe incontro a pesantissime, radicali e irreversibili distorsioni del mercato.

A prescindere da tutto questo, è impossibile pensare di acquistare un immobile e di metterlo subito a profitto senza avere dalla propria svariate decine di migliaia di euro. Basti pensare che in media gli immobili costano più di 1.000 al metro quadro, solo nelle zone periferiche delle città meno floride economicamente si scende parecchio al di sotto di questa cifra.

Non è un caso, quindi, che abbiamo deciso di prendere in considerazione un investimento di 100.000 euro in qualità di buon esempio. Questa cifra infatti, è il giusto compromesso tra le possibilità del cittadino medio e le esigenze di redditività.

Potrebbe andare incontro a svalutazione

E’ questo lo svantaggio più grande. E’ questa la dinamica che fa sì che la maggior parte delle persone con dei capitali in possesso desistono dall’acquistare un’abitazione per pura necessità di investimento. Il fatto è che, da qualche anno a questa parte, i prezzi delle case stanno scendendo. E’ un continuo stillicidio, il quale è riuscito a  perpetrarsi nonostante le congiunture economiche positive che comunque hanno fatto seguito alla grande crisi del 2008 e del 2012.

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Chiaramente, investire in un asset che molto probabilmente perderà una parte consistente del suo valore è un’operazione potenzialmente fallimentare. Ovviamente è possibile svincolarsi da questa dinamica, per esempio impegnandosi regolarmente in opere di ristrutturazione in modo da allineare l’immobile “ufficialmente vecchio” agli standard attuali. Tutto ciò però costa tempo, fatica e ovviamente denaro.

La pressione fiscale

Infine… Le tasse. Un capitolo spinoso e che procura ansia a molti. Cosa si può dire sul rapporto tra fisco e settore immobiliare? In un certo senso, abbiamo risposto nei paragrafi precedenti.  Ad essere pesanti sono le tasse sulla proprietà, piuttosto che quelle sulle locazioni. Senza entrare nei dettagli, in media un immobile di 130 metri quadri determina una spesa annuale per l’IMU pari a circa 800 euro.

Per quanto riguarda le locazioni, la situazione è abbastanza favorevole. Di base si dovrebbe accorpare il reddito da locazione al reddito da lavoro, dunque sottoporsi a un’aliquota variabile che può essere anche superiore al 30%. Tuttavia è possibile scorporare i redditi da lavoro dei redditi da locazione e sottoporre quest’ultimi alla famosa cedolare secca, è un aliquota fissa sul canone. Questa aliquota può essere pari al 20% ma anche a solo il 10%, se si opta per un canone agevolato. Il 10%, in realtà è un aliquota piuttosto bassa, che pesa pochissimo sulle dinamiche del profitto.

Ipotesi n.1: casa grande in periferia

Passiamo adesso a ipotizzare gli scenari di un investimento immobiliare pari a 100.000 euro. Le opzioni in genere sono due, se si possiede questo capitale e si decide di impegnarsi nell’acquisto di un immobile.

  • Acquistare un’abitazione piccola ma in una città che offre molte opportunità dal punto di vista economico (sia per il locatore che per il conduttore).
  • Acquistare un’abitazione più grande ma sita in una città di periferia o immersa in un contesto che offre meno possibilità di lavoro, di studio eccetera.

In questo paragrafo prendiamo in considerazione quest’ultimo scenario. Ebbene, a quanto ammonta il canone che può essere imposto per un immobile magari piuttosto grande, possibilmente pari a 100-150 metri quadri, ma in una città di periferia?

In genere , questo tipo di locazioni sono riservate ai nuclei familiari si potrebbe immaginare un canone pari a 400-600 euro al mese, quindi a 4800-7200 euro all’anno.

A questa cifra dovremmo sottrarre le spese, le quali nella migliore delle ipotesi sono circa 800 euro di IMU, circa 480-1400 euro di tasse, circa 700-1.500 euro di spese condominiali (a meno che non decidiate di porli a carico dell’inquilino).

Cosa rimane in tasca al proprietario di casa? Ebbene, il profitto netto può essere posto all’interno della forbice  1.400 -5100 euro all’anno. Si sta parlando, di un rendimento pari al 1-5%. Il che non è affatto male, se però non si considera che i 100.000 euro spesi, sono detenuti in forma puramente virtuale (ovvero in mattoni).

Ipotesi n.2: casa piccola in città

Cosa dire  sulla sulla seconda ipotesi? Ebbene, qui le cose si fanno veramente interessanti. Lo scenario è quello di una locazione di un immobile non molto grande ma sito in una città fiorente, dunque meta possibilmente di studenti e sicuramente di lavoratori che vengono da fuori. Ciò pone in essere un’interessante dinamica, ovvero quella che consente di affittare non l’intera abitazione ma le singole camere. Immaginando un immobile di 60 metri quadrati, potrebbe essere possibile affittare due stanze. Senza scomodare i canoni di Milano di Roma, non è assurdo pensare a un canone pari a 350 euro a stanza. Ciò significa 700 euro di guadagno totale al mese, ovvero 8.400 euro all’anno.

Per quanto riguarda le spese, queste potrebbero essere un po’ superiori a quelle dello scenario che abbiamo trattato nel paragrafo precedente, soprattutto in riferimento alle spese condominiali.  Potremmo stimare queste ultime in 1500-2000 euro all’anno.

Ebbene, nella migliore delle ipotesi si otterrebbe un guadagno netto di circa 6.000 euro, che è pari al 6% dell’investimento. Nella peggiore delle ipotesi, invece si otterrebbe un guadagno netto di circa 3.500 euro, equivale comunque al 3,5%. Niente male, nemmeno in questo caso.

Il problema però è sempre lo stesso: a differenza di tutti gli altri investimenti, il capitale di partenza non è garantito. In primis perché al suo posto ci sono, per ora, semplicemente “mattoni”. In secondo luogo perché il prezzo degli immobili è soggetto a svalutazione. Il consiglio, quindi, è di prendere con le pinze qualsiasi pensiero positivo o ottimistico riguardante l’investimento immobiliare. Insomma, prima di andare dal notaio prendere parecchio tempo per rifletterci su.